Chủ nhà đất vi phạm hợp đồng đặt cọc, làm thế nào để lấy lại tiền?

Để có chứng cứ chứng minh chủ nhà đất cố tình né tránh không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, người mua có thể yêu cầu lập vi bằng vi phạm hợp đồng đặt cọc để đòi lại tiền.

Bạn đọc Hồ Thủy: "Tôi có mua thửa đất trị giá 5 tỉ đồng, đã đặt cọc 200 triệu đồng. Cả hai bên thống nhất chọn ngày đi công chứng và giao tiền mua tại đây. Tuy nhiên, đã hai lần hẹn nhau đến công chứng, nhưng người bán luôn viện đủ lý do, để không thể tới. Tôi thấy họ làm như vậy là quá mất thời gian của nhau. Do họ vi phạm hợp đồng đặt cọc nên tôi muốn đòi lại tiền cọc nhưng họ không chịu trả.

Vậy tôi phải làm sao để đòi lại tiền? Tôi có thể mời thừa phát lại đến lập vi bằng nếu lần sau họ tiếp tục không đến đúng hẹn, để có căn cứ đòi lại tiền được không?"

Chuyên gia trả lời

Ông Nguyễn Tiến Pháp, Trưởng văn phòng Thừa phát lại Sài Gòn, tư vấn:

Theo điều 328 bộ luật Dân sự thì: "Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".

Theo thông tin của bạn cung cấp thì chủ đất đã vi phạm hợp đồng đặt cọc giữa các bên. Do đó, trong trường hợp này, bạn có quyền yêu cầu chủ đất trả lại 200 triệu đã đặt cọc và mà còn được phạt chủ đất một khoản tiền theo hợp đồng đặt cọc. Nếu hợp đồng đặt cọc không quy định tỷ lệ phạt cọc, bạn có thể phạt cọc bằng đúng số tiền đặt cọc là 200 triệu.

Theo ông Nguyễn Tiến Pháp, nếu chủ đất vi phạm hợp đồng, người mua có quyền mời thừa phát lại chứng kiến lập vi bằng

"Quan trọng là bạn phải xác lập chứng cứ về việc chủ đất vi phạm hợp đồng đặt cọc. Bởi nếu bạn yêu cầu phạt cọc ngay, thì họ có thể nói ngược lại là do các bên chưa thống nhất nơi để công chứng hợp đồng, hoặc bạn chưa thông báo mời họ đi công chứng hoặc họ có đi công chứng nhưng bạn không có mặt", ông Pháp nói.

Do đó, để có chứng cứ về việc chủ đất vi phạm hợp đồng đặt cọc, hoặc ít nhất để chứng minh bạn không vi phạm hợp đồng, bạn có quyền mời thừa phát lại chứng kiến lập vi bằng (điều 36 Nghị định 08 năm 2020 của Chính phủ).

Theo đó, bạn cần thực hiện 2 bước sau:

Bước 1: Bạn gửi thông báo cho chủ đất về thời gian, địa điểm ký hợp đồng công chứng.

Nội dung là chủ đất đã hai lần "thất hẹn" công chứng và đây là lần mời công chứng cuối cùng. Nếu chủ đất không có mặt và giao kết hợp đồng chuyển nhượng thì xem như từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng, sẽ phải hoàn tiền cọc đã nhận và bị phạt cọc. Trong thư thông báo, bạn cần nêu rõ thời gian, địa điểm công chứng và yêu cầu mang đầy đủ giấy tờ.

Nếu hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận về hình thức gửi thông báo giữa các bên là bằng văn bản giấy và tại địa chỉ của các bên thì bạn phải thực hiện theo thỏa thuận.

Quá trình bạn nhắn tin, gọi điện, gửi thông báo sẽ được thừa phát lại đi cùng, chứng kiến lập vi bằng. Dù chủ đất nhận hoặc từ chối, trốn tránh không nhận thông báo thì những hành động thiện chí nêu trên của bạn cùng với vi bằng của thừa phát lại lập, vẫn đủ chứng minh bạn đã hoàn thành nghĩa vụ giao thông báo, sẵn sàng giao dịch.

Bước 2: Đi công chứng theo đúng nội dung đã thông báo.

Khi đi công chứng, bạn phải mang theo giấy tờ tùy thân, các giấy tờ liên quan và tiền để thanh toán cho chủ đất khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Ngoài ra, bạn cũng cần nhắn tin, gọi điện cho chủ đất để báo rằng mình đã có mặt tại tổ chức công chứng và đề nghị chủ đất có mặt để ký hợp đồng chuyển nhượng.

Nếu như chủ đất có mặt, hợp tác ký hợp đồng chuyển nhượng thì các bên đã hoàn thành giao dịch. Ngược lại, nếu chủ đất không có mặt hoặc có mặt nhưng không ký hợp đồng, không nhận thanh toán theo thỏa thuận, nghĩa là họ đã vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Toàn bộ sự việc trên sẽ được thừa phát lại chứng kiến, lập vi bằng. Đây là chứng cứ chứng minh chủ đất vi phạm hợp đồng đặt cọc. Từ đó, bạn có quyền yêu cầu chủ đất hoàn lại tiền đặt cọc và phạt cọc theo thỏa thuận. Nếu chủ đất không thực hiện, bạn sử dụng vi bằng để khởi kiện ra tòa án.