Xây nhà cần ghi nhận hiện trạng nhà hàng xóm

Xây nhà, sửa nhà, cải tạo nhà (sau đây gọi chung là “xây nhà”) là một việc hệ trọng theo quan niệm của người Việt. Đây là công việc được cần chuẩn bị chu đáo nhiều mặt như thiết kế, tài chính, thời gian, phong thủy... Bất kỳ sự trục trặc, gián đoạn nào xảy ra trong thi công cũng là điều cấm kỵ, nên tránh. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự gián đoạn xây dựng như: Thiếu hụt tài chính, thiếu hụt nguyên vật liệu, thiếu nhân công, khúc mắc giữa đơn vị thi công với chủ nhà… đặc biệt, thường xuyên gặp phải là việc khiếu nại của nhà hàng xóm đến cơ quan chức năng.

Thông thường, các công đoạn trong quá trình xây dựng nhà ít nhiều có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến nhà hàng xóm như khảo sát địa chất, đào móng, đóng cọc, đầm nền nhà, thi công bức tường giáp ranh… Nếu xảy ra hậu quả như nứt, lún thì phát sinh vấn đề bồi thường. Nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu Ủy ban nhân dân, Tòa án giải quyết.

Ví dụ: Vụ việc các hộ dân sống tại hẻm 58 Tôn Thất Thuyết (phường 18, quận 4, TP.HCM) khiếu nại việc thi công nhà ở tại địa chỉ B46/6 Tôn Thất Thuyết gây nứt lún nhà của họ khiến chủ nhà, đơn vị thi công, và các hộ liền kề mệt mỏi vì không tìm được tiếng nói chung (https://plo.vn/ban-doc/khon-don-vi-hang-xom-xay-nha-878781.html).

Hình ảnh vết nứt trên tường nhà của các hộ dân hẻm 58 Tôn Thất Thuyết (Nguồn: PLO)

Hoặc vụ việc ông Nguyễn Tấn C khiếu nại, khiến kiện gia đình bà Võ Thị B xây nhà tại xã Tân Phú, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An gây nứt, lún, lấn chiếm phần đất của gia đình ông C. Cả đơn vị thi công và gia đình bà B đều không thống nhất việc thi công nhà bà gây ảnh hưởng đến nhà ông C và không đồng ý khắc phục lại theo hiện trạng. (http://baolongan.vn/thi-cong-nha-gay-mat-long-hang-xom-a90189.html).

Hình ảnh căn nhà của ông C và bà B (Nguồn: Báo Long An)

Qua tìm hiểu của tác giả, đa số các vụ việc mà các bên phải nhờ đến Tòa án phân xử là do không tìm được tiếng nói chung về việc đâu là thiệt hại do chủ nhà/đơn vị thi công gây ra cho nhà hàng xóm bởi trước khi thi công, các bên đã không ngồi lại với nhau cùng xác định các vết nứt, lún, nghiêng của nhà hàng xóm.

Phải ghi nhận các khuyết tật của công trình liền kề trước khi thi công

Theo quy định tại Điều 8 Thông tư số 05/2015/TT-BXD thì “Trước khi thi công xây dựng, chủ nhà chủ động liên hệ với các chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra hiện trạng và ghi nhận các khuyết tật của công trình liền kề, lân cận (nếu có). Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận có trách nhiệm phối hợp với chủ nhà để kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình làm căn cứ giải quyết các tranh chấp (nếu có).

Trong quá trình thi công xây dựng, nếu công trình liền kề, lân cận có dấu hiệu bị lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ sập đổ do ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở gây ra, chủ nhà phải phối hợp với chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra, xác định nguyên nhân và thống nhất biện pháp khắc phục. Trường hợp các bên không thống nhất thì tranh chấp phát sinh được giải quyết theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, các nhà làm luật đã dự liệu rằng việc xây nhà có nguy cơ cao ảnh hưởng đến các công trình liền kề nên đã yêu cầu các bên phối hợp với nhau nhằm kiểm tra hiện trạng trước và trong khi thi công, làm cơ sở đối chứng, thỏa thuận bồi thường thiệt hại.

Việc kiểm tra, ghi nhận hiện trạng của công trình liền kề trước khi thi công đã được quy định từ năm 2009 khi mà số vụ việc tranh chấp về xây dựng đối với công trình liền kề ngày càng gia tăng. Điều 8 Thông tư 39/2009/NĐ-CP quy định: “…Trước khi phá dỡ công trình cũ hoặc trước khi thi công xây dựng nhà ở, chủ nhà cần chủ động phối hợp với các chủ công trình liền kề kiểm tra hiện trạng các công trình liền kề… Kết quả kiểm tra hiện trạng được thể hiện bằng văn bản hoặc bằng ảnh, bằng phim. Khi cần thiết, tiến hành đo đạc và đánh dấu các biểu hiện hư hỏng trên bề mặt công trình để có cơ sở theo dõi”. Thông tư này còn quy định trách nhiệm phối hợp của chủ công trình liền kề và chế tài nếu không phối hợp: “Nếu các chủ công trình liền kề, lân cận vẫn không hợp tác kiểm tra thì chủ nhà vẫn thực hiện việc thiết kế, thi công xây dựng nhà ở. Mọi chứng cứ về hư hỏng công trình liền kề, lân cận do chủ các công trình này đưa ra khi không có sự thống nhất với chủ nhà sẽ không được công nhận khi có tranh chấp xảy ra, nếu có”.

Hiện tại, nếu gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận mà các bên không thỏa thuận được việc bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự; gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác thì bị phạt tối đa lên đến 30.000.000 đồng (Nghị định số 139/2017/NĐ-CP). Do đó, việc tạo lập chứng cứ về hiện trạng nhà liền kề trước khi thi công sẽ giúp các bên nhanh chóng đạt được thỏa thuận về việc bồi thường hơn vì đã có chứng cứ đối chiếu giữa hiện trạng cũ và hiện trạng mới.

Ghi nhận hiện trạng như thế nào?

Nếu các bên chưa biết thực hiện việc này như thế nào và cần có một đơn vị độc lập, trung gian làm công việc kiểm tra, ghi nhận hiện trạng thì nên liên hệ với các văn phòng thừa phát lại. Các thao tác lập vi bằng của thừa phát lại là tương đồng với các công việc mà các bên cần thực hiện để kiểm tra hiện trạng như: Lập văn bản mô tả hiện trạng công trình, quay phim, chụp hình… Lập vi bằng là phương thức tạo lập chứng cứ hữu hiệu về hiện trạng nhà ở.

Hình ảnh Thừa phát lại quận Thủ Đức đang lập vi bằng ghi nhận hiện trạng công trình xây dựng

Nhằm tuân thủ tối đa các quy định nêu trên, chủ đầu tư/đơn vị thi công nên thực hiện 2 bước sau đây với sự hỗ trợ của các văn phòng thừa phát lại:

- Bước 1: Gửi thông báo cho chủ các công trình liên kề về việc ấn định ngày phối hợp kiểm tra, ghi nhận hiện trạng. Nếu chủ công trình liền kề đã tỏ ý hợp tác từ trước thì có thể bỏ qua bước này. Ngược lại, nếu chủ công trình liền kề tỏ ra không hợp tác thì cần phải thực hiện bước này. Với sự hỗ trợ của thừa phát lại thì dù chủ công trình liền kề cố tình không hợp tác thì việc thông báo cũng hoàn thành, phù hợp với quy định của pháp luật.

- Bước 2: Ghi nhận hiện trạng công trình liền kề theo thời gian đã ấn định. Nếu chủ công trình liền kề không hợp tác theo thời gian đã được thông báo từ trước thì thừa phát lại có thể ghi nhận việc từ chối hợp tác đó đồng thời ghi nhận thêm phần hiện trạng bức tường của công trình liền kề - khu vực tiếp giáp với phần công trình chuẩn bị thi công.