Vi bằng giao nhận tiền khi thực hiện HĐ mua bán/chuyển nhượng BĐS qua tổ chức công chứng

Bạn đọc PTQN ngụ tại Tp. Thủ Đức có gửi câu hỏi về Ban biên tập như sau: "Tôi có cần thiết phải lập Vi bằng giao nhận tiền khi tôi thực hiện hợp đồng mua bán/chuyển nhượng bất động sản qua tổ chức công chứng hay không?

Trong các giao dịch liên quan đến bất động sản, giao dịch mua bán/chuyển nhượng là bắt buộc phải tiến hành qua tổ chức công chứng có thẩm quyền, mục đích là để hạn chế tranh chấp, hoặc nếu có tranh chấp thì sẽ được pháp luật bảo vệ; đồng thời việc công chứng sẽ đảm bảo về mặt hình thức của giao dịch, tạo điều kiện để giao dịch đó tiếp tục được các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các bước tiếp theo.

Tuy nhiên trên thực tế, có rất nhiều trường hợp mặc dù giao dịch mua bán/chuyển nhượng đã tiến hành qua tổ chức công chứng có thẩm quyền nhưng khi phát sinh tranh chấp, Tòa án vẫn tuyên giao dịch mua bán/chuyển nhượng là vô hiệu. Đơn cử đó là trường hợp hai bên sau khi ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng, nhưng bên mua không chịu giao tiền hoặc có giao nhưng không có chứng cứ chứng minh và bên bán phủ nhận việc nhận tiền.

Việc lập vi bằng giao nhận tiền để thực hiện hợp đồng mua bán/chuyển nhượng đã công chứng trên thực tế rất ít, vì đa số mọi người đều nghĩ rằng khi ký hợp đồng tại tổ chức công chứng đã đảm bảo quyền và lợi ích của các bên, không phát sinh tranh chấp. Chúng ta cùng theo dõi ví dụ dưới đây để hiểu rằng vấn đề này không hoàn toàn chính xác.

Ví dụ: Hợp đồng mua bán công chứng thỏa thuận giá bán thấp hơn thực tế.

Ông A có bán căn nhà với giá 1 tỷ nhưng khi làm hợp đồng chuyển nhượng công chứng chỉ để 500 triệu để giảm tiền thuế, đồng thời cũng làm hợp đồng viết tay ghi giá trị thực.

Nếu sau này bên mua đòi phải trả lại 500 triệu do số tiền đưa ra chênh lệch với giá hợp đồng chuyển nhượng thì có được không? Nếu các bên tranh chấp và yêu cầu Tòa án giải quyết thì Tòa có tuyên hợp đồng mua bán công chứng đó vô hiệu không? Và giá trị của vi bằng giao nhận tiền trong trường này thể hiện như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu:

“Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”

Như vậy, đối với hợp đồng mua bán được công chứng có thỏa thuận giá là 500 triệu nhằm mục đích trốn thuế của Nhà nước, hợp đồng này có thể bị tuyên vô hiệu với lý do xác lập nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với người thứ ba – Nhà nước.

Tiếp theo, về hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu

Căn cứ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.”

Như vậy, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Do đó nếu hợp đồng mua bán tại tổ chức công chứng bị Tòa án tuyên bố vô hiệu, thì ông A và người mua phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Vấn đề ở đây là xác nhận số tiền thực tế đã giao nhận để ông A hoàn trả lại cho bên mua. Nếu ông A nói chỉ nhận được 500 triệu, chưa nhận được 500 triệu còn lại, việc ký vào tờ giấy tay nhận tiền là không đúng, yêu cầu giám định lại chữ ký. Hoặc trường hợp khác, ông A chỉ nhận được 750 triệu, còn lại 250 triệu chưa nhận được do hai bên thỏa thuận 250 triệu này sẽ chuyển khoản nhưng bên mua chưa thực hiện việc chuyển khoản này, và việc ký vào tờ giấy tay nhận tiền là ký tượng trưng, không đúng với thực tế.

Qua đó chúng ta thấy rằng “tờ giấy các bên ký nhận việc giao nhận tiền 1 tỷ đồng” cần phải chứng minh lại để lám sáng tỏ sự thật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của cả hai bên trong giao dịch này.

Đây là tình huống trả lời cho câu hỏi “Có cần thiết phải lập Vi bằng giao nhận tiền khi các bên thực hiện hợp đồng mua bán/chuyển nhượng bất động sản qua tổ chức công chứng hay không?”

Vi bằng ghi nhận sự kiện giao nhận tiền ghi nhận lại một cách khách quan, trung thực sự kiện và số tiền giao nhận thực tế giữa các bên tại thời điểm lập vi bằng; kèm theo đó là hình ảnh, video để chứng minh cho sự ghi nhận của Thừa phát lại diễn ra trung thực, khách quan. Nếu tại thời điểm thực hiện hợp đồng mua bán tài sản tại tổ chức công chứng, các bên yêu cầu Thừa phát lại lập Vi bằng ghi nhận sự kiện giao nhận tiền thì chứng cứ này là khách quan, các bên và Tòa án không phải chứng minh lại nội dung của Vi bằng. Khi giải quyết vụ án, Tòa án căn cứ vào hồ sơ và tính liên quan của Vi bằng để đảm bảo sự thật khách quan, đồng thời không tốn thêm thời gian xác minh, giám định.

Hình ảnh minh họa khách hàng đến Văn phòng Thừa phát lại Sài Gòn yêu cầu lập vi bằng giao nhận tiền

Để được tư vấn và hỗ trợ lập vi bằng mọi lúc mọi nơi, Quý khách có thể liên hệ với Văn phòng Thừa phát lại Sài Gòn qua các kênh:

Hotline: 0834.112.115

Email: [email protected]

Website: thuaphatlaisaigon.vn

Facebook: facebook.com/vanphongthuaphatlai

Hoặc đến trực tiếp Văn phòng Thừa phát lại Sài Gòn tại địa chỉ 24 Khổng Tử, Phường Bình Thọ, Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tham khảo thêm tại: https://thuaphatlaisaigon.vn/vi-bang-ghi-nhan-su-kien-giao-nhan-tien-tai-san-hang-hoa.html